O proprietário do imóvel (locador / segurado) precisa avisar imediatamente a seguradora quando o inquilino atrasar o pagamento do aluguel. Logo após o segundo mês de inadimplência do aluguel e/ou encargos previstos na apólice, deverá informar novamente o que ocorre à seguradora para receber antecipadamente a indenização dos prejuízos. A inadimplência por dois meses seguidos caracteriza o chamado período de “expectativa de sinistro”.
No caso de o proprietário do imóvel só avisar a seguradora sobre a inadimplência do inquino depois de 90 dias, o período a ser indenizado só começará a ser contado a partir da data em que a comunicação for feita. Ou seja, os 90 ou mais dias de prejuízo serão absorvidos pelo proprietário do imóvel, sendo considerados como participação obrigatória do segurado (franquia). O locador / segurado deve, ainda, manter a seguradora informada sobre o ingresso e andamento de ação judicial para retomada do imóvel, seguindo as instruções que lhe forem passadas.
Caso as instruções da seguradora não forem acatadas, há o risco de perda do direito de receber qualquer indenização. Todas as negociações e procedimentos judiciais e extrajudiciais contra o inquilino devem ser feitos pelo proprietário do imóvel ou seu representante, permitindo a participação da seguradora, com o objetivo de cobrar a dívida dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos. A seguradora aceita negociar o pagamento de aluguéis atrasados antes que seja movida ação de despejo? Depende das condições que o inquilino oferecer, caso queira continuar morando no local.
Se for inviável fechar um acordo amigável, a alternativa será o ingresso de uma ação de despejo na Justiça. O que é o sinistro do seguro de fiança locatícia? São três os motivos que caracterizam o sinistro deste tipo de seguro: decretação de despejo, abandono do imóvel e entrega das chaves. De que forma a seguradora indeniza o proprietário do imóvel? O ressarcimento de prejuízos ao dono do imóvel (locador / segurado) é feito em dois momentos: o primeiro sob a forma de antecipação dos valores devidos mês a mês e, mais tarde, o pagamento da indenização propriamente dita dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos pelo inquilino, descontados os adiantamentos.
O cálculo dos prejuízos indenizáveis leva em conta o período de inadimplência do inquilino, iniciado no primeiro mês em que ele não pagou o aluguel e/ou encargos cobertos até a data de desocupação e/ou recuperação do imóvel, seja por despejo ou voluntariamente. Todas as indenizações são pagas até o limite máximo contratado na apólice. Algumas seguradoras estipulam franquias que são a participação do proprietário do imóvel no prejuízo, conforme um percentual previsto no contrato do seguro.
As coberturas adicionais têm sempre a participação do dono do imóvel, porque ela é obrigatória. O percentual de eventuais prejuízos causados pelo inquilino para as coberturas adicionais costuma ser de 20%, sendo que até determinado valor mínimo, por exemplo, R$ 200,00, a responsabilidade é integralmente do proprietário do imóvel. Como são pagos os adiantamentos?
Antes mesmo de o inquilino inadimplente sair do imóvel ou restabelecer o pagamento dos aluguéis atrasados, mediante negociação, a seguradora antecipa ao segurado o valor de cada aluguel e/ou encargos cobertos vencidos e não pagos, de acordo com os seguintes critérios: o primeiro adiantamento é feito no prazo máximo de 30 dias, a partir da apresentação de comprovante de ingresso na Justiça de ação de despejo ou de cópia de documento de entrega amigável das chaves; e os demais adiantamentos serão mensais, de acordo com o vencimento dos aluguéis e/ou encargos cobertos não pagos.
O proprietário do imóvel (locador / segurado) precisa ficar atento para que os adiantamentos não sejam suspensos ou até ter que devolver à seguradora o que já tiver recebido. Essas penalidades podem ser impostas quando ele não acata as instruções da seguradora para prosseguir a ação judicial ou quando o processo fica paralisado por mais de 30 dias na Justiça por omissão do advogado que o representa ou quando as determinações do juiz não são cumpridas, prejudicando o curso da ação.
No caso de o valor total de adiantamentos pagos for superior à quantia da indenização calculada no final do processo, o proprietário do imóvel terá de devolver a diferença para a seguradora. Quando o proprietário do imóvel recebe a indenização? A seguradora tem o prazo de 30 dias corridos, a contar da entrega dos documentos solicitados e da saída do inquilino – por despejo ou pela entrega amigável das chaves ou por retomada de posse / desocupação no caso de abandono do imóvel – para indenizar aluguéis e/ou encargos legais vencidos e não pagos ao locador / segurado.
O valor da indenização corresponderá ao limite máximo definido na apólice. No caso de indenizações de prejuízos previstos em coberturas adicionais de danos ao imóvel e de pinturas externa e interna, os critérios são os seguintes: Danos ao imóvel – o proprietário do imóvel deve comunicar o fato à seguradora e encaminhar, no mínimo, dois orçamentos de empresas distintas no prazo de até 15 dias depois da desocupação do imóvel. Também deverá ser enviado o original de laudo de vistoria com todos os danos observados, assinado pelo inquilino.
A liberação dos consertos é dada, no máximo, cinco dias depois, e o pagamento da indenização é feito 30 dias após a apresentação das notas fiscais dos reparos. Pinturas interna e externa – o locador / segurado deve apresentar à seguradora, no prazo máximo de 15 dias depois da desocupação do imóvel, o laudo das avarias verificadas na vistoria final e também dois orçamentos para a realização do serviço.
A seguradora tem até 10 dias para liberar a sua execução do serviço, que pode ser feito por empresa referenciada da rede da seguradora ou por profissional escolhido pelo proprietário do imóvel, desde que autorizado pela seguradora. Como são indenizados os encargos legais cobertos? O proprietário do imóvel que contratou essa cobertura adicional deve comunicar imediatamente à seguradora que o inquilino não está pagando as contas do condomínio, luz, gás, água e IPTU.
Os documentos necessários para a seguradora pagar a indenização são: carta à seguradora relacionando as contas e valores não pagos; carnê do IPTU; recibos do condomínio; e contas de água, luz e gás. A seguradora vai adiantar para o proprietário do imóvel o pagamento das despesas com os encargos legais vencidos e não pagos até o limite do valor máximo definido na apólice para essa cobertura adicional. Depois que as contas forem colocadas em dia com os adiantamentos da indenização, a seguradora também adiantará mensalmente o pagamento dos demais encargos na data de vencimento do aluguel.
Quais são os documentos necessários para receber a indenização por aluguéis vencidos e não pagos? O proprietário do imóvel deve apresentar a seguinte documentação: petição inicial, cópia da sentença de despejo e prova de desocupação efetiva do imóvel ou cópia do mandado de retomada da posse do mesmo ou cópia do documento de entrega amigável das chaves, assinado pelo inquilino (relacionando a dívida total de aluguéis e/ou encargos legais, mês a mês); carta de comunicação da inadimplência do inquilino, identificando os valores não pagos; recibos originais de pagamento dos aluguéis; e relatório mensal do andamento da ação judicial.